区分所有法第61条に基づく「復旧」手続についての概要

復旧（61条）手続きの概要

• マンションが老朽化や地震等の災害によって部分的に損壊した場合の対応方法の概要です。区分所有法では損壊の程度に応じて「小規模滅失」と「大規模滅失」の二つに分類し、それぞれのケースでの復旧手続が定められています。専有部分と共用部分の復旧方法、集会の決議の要件、規約による別段の定めなどについて概説します。

a. 小規模滅失の復旧（61条1項～4項）手続きの各項目

小規模滅失の定義

• 建物の価格の1/2以下に相当する部分が滅失。
• 専有部分と共用部分の価格を合わせて判断。

(1) 専有部分の復旧（61条1項本文）

• 各区分所有者は自己の費用で滅失した専有部分を復旧可能。

(2) 共用部分の復旧

① 原則（61条1項本文・2項）

• 小規模滅失の場合、各区分所有者は単独で共用部分を復旧できる（集会決議不要）。
• 復旧に要した金額を他の区分所有者に対して共用部分の持分割合に応じて償還請求可能。
• 裁判所は償還金について相当の期限を許与可能。
• 大規模滅失の場合には、共用部分の単独復旧は認められない。

② 例外（61条1項ただし書）

• 集会で復旧や建替えの決議が行われた場合、単独での共用部分の復旧は不可。
• 決議内容に従った復旧や建替えが実施される。

(3) 小規模滅失の復旧の決議（61条3項）

• 集会で普通決議により共用部分の復旧を決定可能（区分所有者及び議決権の各過半数）。
• 共用部分の形状または効用の著しい変更（重大変更）を伴う場合は、特別決議（区分所有者及び議決権の各3/4以上）必要。

(4) 規約による別段の定め（61条4項）

• 小規模滅失の復旧に関する規約で別段の定めが可能。
• 例：「小規模滅失の復旧は常に集会の決議による」とすることができる等。

b. 大規模滅失の復旧手続の概要

マンションが災害や老朽化などによって一部が大規模に滅失した場合の復旧手続について、区分所有法第61条では詳細な規定が設けられています。大規模滅失とは、建物の価格の1/2を超える部分が滅失した状態を指し、復旧の決議には区分所有者及び議決権の各3/4以上の賛成が必要です。専有部分の復旧は各区分所有者が単独で行うことができますが、共用部分の単独復旧は認められず、費用の償還請求権も発生しません。

さらに、大規模滅失の復旧決議に関する各区分所有者の賛否は議事録に記録される必要があり、決議に賛成しなかった区分所有者には買取請求権が認められます。買取請求権は、決議賛成者に対して専有部分や敷地権の買い取りを求める権利であり、形成権として効力を持ちます。もし買取指定者が全員の合意で指定され、その通知が行われた場合には、その指定者にのみ買取請求を行うことができます。

また、買取請求権の行使については、一定の期間内に確答を求める催告が可能であり、その期間を過ぎると買取請求ができなくなります。さらに、大規模滅失の発生後に復旧や建替えの決議がなされない場合、6ヵ月以内に他の区分所有者に対して権利を時価で買い取るよう請求する権利が認められています。

このように、大規模滅失が発生した場合には、区分所有者間での権利義務が複雑に絡み合うため、適切な手続きを踏むことが求められます。

c. 大規模滅失の復旧（61条5項～13項）手続きの各項目

• 大規模滅失の定義
  建物の価格の1/2を超える部分が滅失した場合を指す。
• (1) 大規模滅失の復旧の決議（61条5項）
  • 区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数で滅失した共用部分の復旧決議を行う。
  • 専有部分の復旧は小規模滅失と同様、各区分所有者が単独で行うことが可能。
  • 共用部分の単独復旧は認められず、費用償還請求権も発生しない。
• (2) 議事録への賛否の記載（61条6項）
  • 大規模滅失の復旧決議に対する各区分所有者の個別の賛否を議事録に記載。
• (3) 復旧決議が成立した場合の買取請求権
  • ① 買取指定者の指定が行われない場合（61条7項）
    • 決議に賛成しなかった区分所有者は、決議賛成者に対して買取請求権を行使できる。
    • 買取請求権は決議に賛成しなかった区分所有者に認められる。
    • 一部または全部の決議賛成者に対して請求できる。
    • 買取請求権は形成権であり、相手方の承諾なしに売買契約が成立。
    • 再買取請求の権利が発生する場合がある。
  • ② 買取指定者の指定がされた場合（61条8項～10項）
    • 買取指定者が全員の合意で指定され、決議の日から2週間以内に書面で通知された場合、買取請求は買取指定者に対してのみ行使できる。
    • 買取指定者の資力が証明される場合、他の決議賛成者は弁済義務を免れる。
• (4) 買取請求権の行使についての催告（61条11～13項）
  • 集会の招集者または買取指定者は、決議賛成者以外の区分所有者に対し、4ヵ月以上の期間を定めて買取請求権の行使について確答を求める催告ができる。
  • 催告後の期間経過後は買取請求ができなくなる。
  • 買取請求ができない場合、共用部分の持分の割合に応じた復旧費用の負担が生じる。
• (5) 復旧・建替え決議がない場合の買取請求権（61条14項）
  • 大規模滅失後6ヵ月以内に復旧決議または建替え決議が行われない場合、区分所有者は他の区分所有者に対し、建物・敷地に関する権利を時価で買い取るよう請求できる。
  • 裁判所は代金支払いの期限を許与することがある。

買取請求権とは

「買取請求権」の具体的な権利内容

「買取請求権」とは、マンションの大規模滅失の復旧決議において決議賛成者以外の区分所有者が、自身の専有部分や敷地権を決議賛成者に買い取ってもらうことを請求する権利です。この権利には以下の具体的な内容があります。

1. 請求権の対象
   買取請求権は、滅失が生じたマンションの専有部分やその敷地権に対して行使されます。請求を行う区分所有者は、これらの権利を時価で買い取るよう決議賛成者に求めることができます。
2. 請求権の行使者
   買取請求権を行使できるのは、復旧決議に賛成しなかった区分所有者です。具体的には、決議に反対した者や棄権した者など、賛成を明確にしていない区分所有者も含まれます。
3. 請求権の効果
   買取請求権は形成権とされており、請求の意思表示が相手方（決議賛成者）に到達した時点で、専有部分等の売買契約が成立します。相手方の承諾は必要なく、一方的な意思表示で売買が成立します。
4. 請求期間
   通常、決議が行われてから2週間以内に買取指定者が指定され、その指定者への通知が行われます。これに基づき買取請求権の行使が可能となります。
5. 再買取請求権
   買取請求権が一部の決議賛成者に行使された場合、その賛成者は他の決議賛成者に対して、共用部分の持分割合に応じて権利を時価で買い取ることを求めることができます。これにより、狙い撃ちされた賛成者と他の賛成者との間での負担の不公平を解消します。
6. 裁判所の関与
   買取請求を受けた決議賛成者は、裁判所に対して代金支払の猶予を求めることができます。裁判所が猶予を認めた場合、代金の支払いが延期されることがあり、請求者の権利行使もこれに影響されます。

このように、買取請求権は、大規模滅失の復旧に際して区分所有者が費用負担を回避するための重要な権利です。決議賛成者以外の区分所有者は、復旧に参加するかどうかを選択し、参加しない場合は自身の権利を公正な価格で売却する機会が提供されます。

買取指定者とは何か

買取指定者とは、マンションの大規模滅失が発生し、復旧や建替えの決議が行われた際に、復旧に反対する区分所有者からの買取請求権に応じるため、決議賛成者全員の合意により指定される者を指します。具体的な役割としては、決議賛成者以外の区分所有者からの買取請求に応じて、専有部分や敷地権を時価で買い取ることを目的としています。

買取指定者の具体的な内容

1. 選定方法
   • 買取指定者は、決議賛成者全員の合意によって指定されます。これは、賛成者全員が納得して同意した人物または法人でなければならないことを意味します。
2. 対象
   • 買取指定者には、特定の人物、数名の個人、あるいは法人が指定されることが一般的です。
   • 法人が指定される場合は、信託銀行や不動産会社など、マンションの管理や取引に関して信頼できる機関が選ばれることが多いです。
3. 役割
   • 買取指定者は、復旧決議に反対した区分所有者からの買取請求に応じて、その専有部分や敷地権を時価で買い取る義務を負います。
   • また、買取指定者が買取請求を受けた場合、裁判所に対して代金支払いの猶予を求めることも可能です。
4. 義務
   • 買取指定者が買取請求に基づく債務を履行しない場合、他の決議賛成者は連帯してその債務を弁済する責任を負うことがあります。ただし、決議賛成者が買取指定者に資力があり執行が容易であることを証明した場合は、この義務を免れることができます。

買取指定者の選定は、マンションの大規模滅失後の復旧において重要なステップであり、その役割を果たす人物や法人は、信頼性や資力が重視されます。

区分所有者では無い「買い取り指定者」自身のメリットは何なのでしょうか

区分所有者ではない買取指定者が指定される場合、そのメリットにはいくつかの要素が考えられます。以下にその主なメリットを挙げます。

1. 投資機会

買取指定者として指定される企業や法人、個人にとって、区分所有権や敷地権の取得は投資の一環と考えられます。大規模滅失によりマンションが再建された後、再販売や賃貸により利益を得る可能性があります。特に、再建後の物件が市場価値を高めると見込まれる場合、買取は魅力的な投資となるでしょう。

2. 不動産ポートフォリオの拡充

不動産関連の事業を行う企業や法人にとって、買取指定者としての関与はポートフォリオの多様化や拡充に寄与します。特に、再開発や大規模改修による価値向上を目指すプロジェクトに積極的に関与することで、市場でのプレゼンスを強化することができます。

3. 信頼性の向上

買取指定者として選定されること自体が、その企業や法人の信頼性を示すものです。特に、マンション管理組合や区分所有者の集団からの信任を得ることで、その企業の市場での信用度が高まり、将来的なビジネスチャンスが広がる可能性があります。

4. 契約条件の有利な設定

買取指定者が指定される際、特定の契約条件や価格設定について合意することができます。これにより、買い取り指定者にとって有利な条件で契約を進めることが可能です。

5. 潜在的な付加価値の創出

大規模滅失の際に買取指定者が取得する物件には、再建や改修の過程で付加価値を創出する可能性があります。例えば、新しい建物の設計やアメニティの追加によって物件の魅力を高めることができるでしょう。 これらのメリットにより、区分所有者でない企業や法人が買取指定者として関与する意義があります。

元々住んでいる区分所有者にとっても、「買い取り指定者」の存在は、メリットがあることなのか

はい、元々住んでいる区分所有者にとっても、「買取指定者」の存在にはいくつかのメリットがあります。以下にその主なメリットを挙げます。

1.早期の資金調達と権利の確定

買取指定者が指定されることで、区分所有者は早期に自身の専有部分や敷地権を売却する機会を得ることができます。これにより、迅速に資金を得て次の住居に移る資金に充てたり、他の投資に回したりすることが可能です。

2.公平な取り扱い

買取指定者の存在により、買取請求権が公平に行使される可能性が高まります。例えば、区分所有者同士のトラブルを避けるため、第三者である買取指定者が中立的に買取を行うことで、全ての区分所有者に対して公正な条件で取引が行われることが期待されます。

3.プロフェッショナルな対応

買取指定者として指定される企業や法人は、通常、不動産取引や再開発に関する専門知識を持っています。これにより、建物の再建や復旧プロセスがスムーズに進行し、住民が適切なサポートを受けられる可能性が高まります。

4.安定した再建・復旧プロセス

買取指定者が指定されることで、再建や復旧に必要な資金やリソースが確保される可能性が高まります。これにより、マンション全体の復旧や再建がよりスムーズに進行し、住民が安心して住み続けることができます。

5.リスクの軽減

買取指定者の存在により、区分所有者が復旧費用を負担するリスクが軽減されます。特に、大規模滅失が生じた場合、多額の費用がかかることが予想されますが、買取指定者がその費用を引き受けることで、区分所有者が大きな経済的負担を負うことを避けられます。 これらの理由から、買取指定者の存在は、元々住んでいる区分所有者にとっても大きなメリットとなり得ます。

大規模滅失により、自身の専有部分が全壊した場合でも、買取指定者や復旧賛成者の区分所有者等に買取請求が可能なのか、また、「時価」での買取価格の「時価」とは、どのような判定基準価格なのか

大規模滅失により自身の専有部分が全壊した場合でも、買取請求は可能です。以下にその詳細と「時価」の判定基準について説明します。

1.買取請求の可否

大規模滅失により専有部分が全壊した場合も、区分所有者は買取指定者や復旧賛成者の区分所有者に対して買取請求権を行使できます。この場合、買取請求権は、滅失した専有部分の所有権やそれに付随する敷地利用権などを対象としています。
つまり、区分所有者は、復旧賛成者（買取指定者がいる場合はその買取指定者）に対して、自身の専有部分や共用部分に対する権利を買い取るよう請求することができます。これにより、区分所有者は再建や復旧に伴う費用負担から免れることができるのです。

2.「時価」の判定基準

買取請求における「時価」は、その時点での公平な市場価格を指します。具体的には以下の要素を考慮して判定されます：

• 市場動向: 近隣の同様な物件の取引価格や市場の需給バランス。
• 物件の状態: 全壊している場合でも、土地や残存する構造物、敷地利用権などが評価の対象となります。
• 法規制: 土地や建物に適用される都市計画法や建築基準法などの規制。
• 専門家の評価: 不動産鑑定士などの専門家による評価が通常行われます。

これらの要素を基にして、「時価」は公平かつ客観的に判断されます。裁判所が介入する場合、より詳細な調査や鑑定が行われることもあります。したがって、買取請求をする区分所有者も、買取請求を受ける側も、「時価」に関する理解と納得が重要です。

全壊してしまった、自身の専有部分でも、区分所有権や敷地利用権は存在していて、買取請求は当然にできると解釈して良いのか

自身の専有部分が全壊してしまった場合でも、区分所有権や敷地利用権は依然として存在しています。したがって、これらの権利に基づいて、買取指定者や復旧賛成者に対して買取請求を行う権利が認められます。

具体的には、全壊した建物に対する所有権自体は滅失しません。つまり、区分所有者は全壊した専有部分に関連する土地利用権（敷地権）や、共用部分に対する持分権を依然として有しています。これに基づいて、買取請求を行い、「時価」で買い取ってもらうことが可能です。この「時価」は、その時点での市場価値を基準に算定されるため、全壊した専有部分の再建や復旧を行わない場合でも、公平な対価が得られます。

大規模滅失の復旧で、 再買取請求権利の具体的な説明です

再買取請求は、マンションの大規模滅失が発生した場合において、特定の条件下で行使される権利です。以下にその具体的な内容を説明します。

再買取請求の概要

1. 発生の条件: 大規模滅失の復旧決議がなされ、その決議に賛成しなかった区分所有者が、決議賛成者のうち特定の者に対して買取請求権を行使した場合に、再買取請求権が発生します。
2. 目的: 再買取請求は、買取請求が特定の決議賛成者に対してのみ行われた際に、その負担を公平にするための制度です。これにより、特定の決議賛成者にだけ過度の負担が集中することを防ぎます。

再買取請求の流れ

1. 決議賛成者の一部への買取請求: 例えば、決議賛成者A・B・Cの中で、D（決議反対者）がAに対して買取請求を行ったとします。
2. 再買取請求権の行使: この場合、Aは他の決議賛成者B・Cに対して、Dを除いた共用部分の持分割合に応じて買取を求めることができます。これが再買取請求権の行使です。
3. 公平な負担分配: 再買取請求により、決議賛成者全員が適切に負担を分担することが可能になります。例えば、Dが特定の決議賛成者Aのみを狙い撃ちすることで、Aに過度の負担がかかることを防ぎます。

法的効果

• 再買取請求権も形成権であり、行使の意思表示が相手方に到達することで効果を発生します。
• その結果、再買取請求をされた決議賛成者は、一定の条件のもとで時価で権利を買い取る義務を負います。
• ただし、再買取請求をされた決議賛成者は、裁判所に対して支払い期限の猶予を求めることができる場合があります。

このように、再買取請求は、特定の決議賛成者に対する買取請求による不公平を是正し、公平な負担を実現するための重要な制度です。

マンション大規模滅失の復旧に関しての、期限に関する記述

マンションの大規模滅失に関する復旧や買取請求の手続きには、いくつかの期限が設けられています。以下に、具体的な日付や期間について明記します。

1. 復旧決議に対する買取請求権の行使期限

• 大規模滅失の復旧決議があった場合、決議の日から 2週間 以内に、決議賛成者全員の合意によって「買取指定者」を指定し、その指定された者が書面で通知する必要があります。
• この通知を受けた区分所有者は、指定された「買取指定者」に対してのみ買取請求権を行使することが可能です。

2. 買取請求権の行使期限

• 買取請求権を行使するには、指定された期間内に行使する必要があります。通常、復旧決議の日から 2週間 以内です。
• また、買取指定者の指定がされている場合、その指定から 2週間 以内に書面で通知が行われなければなりません。

3. 再買取請求権の行使期限

• 買取請求権の行使があった場合、決議賛成者の中で買取請求を受けた者は、 請求の日から2ヶ月以内 に他の決議賛成者に対して再買取請求を行うことができます。

4. 復旧決議がない場合の買取請求権

• 大規模滅失が生じてから 6ヶ月以内 に復旧決議または建替え決議が行われなかった場合、各区分所有者は他の区分所有者に対し、建物・敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求できます。

5. 買取請求権の行使についての催告

• 大規模滅失の復旧決議にかかる集会を招集した者、または買取指定者は、決議賛成者以外の区分所有者に対し、 4ヶ月以上の期間 を定めて買取請求権を行使するか否かを明確にするよう催告することができます。

これらの期限は、権利行使の適正を保ち、手続きの迅速な進行を確保するために設けられています。期限内に必要な手続きを行うことが、マンションの復旧や所有権に関する権利を守るために重要です。

買取請求権を行使できる期日を、買取指定者の指定がされている場合と指定されていない場合の期限について

買取請求権を行使できる期日は、買取指定者の指定があるかないかで異なります。それぞれの期限について以下に説明します。

1. 買取指定者が指定されている場合

• 買取指定者の指定および通知の期限:
  大規模滅失の復旧決議の日から 2週間以内 に、決議賛成者全員の合意で買取指定者を決定し、その旨を書面で通知しなければなりません。
• 買取請求権の行使期限:
  買取指定者が指定された場合、買取請求権を行使する者（区分所有者）は、買取指定者に対してのみ請求を行うことができます。請求の行使について具体的な期限は法律で明記されていない場合もありますが、買取指定者の通知から一定期間内に行使することが求められます。通常は通知後 一定期間（例：通知から2週間以内）で行使が期待されます。

2. 買取指定者が指定されていない場合

• 買取請求権の行使期限:
  買取指定者が指定されていない場合、復旧決議の賛成者以外の区分所有者は、 復旧決議の日から2週間 以降、買取請求権を行使することができます。この場合、具体的な期間は明記されていませんが、請求は合理的な期間内に行われる必要があります。

買取請求権の行使に関しては、迅速な手続きが求められるため、関連する当事者間での合意や通知が重要です。期限を守ることが権利行使のために不可欠であるため、関係者は慎重に対応する必要があります。