序文：国土交通省が策定したマンション管理委託契約書の見本である「マンション標準管理委託契約書」について、要約文にて説明していきます。
マンション管理組合が行うマンション管理は、マンション管理会社と管理委託契約を締結して実施しているのが現状です。管理委託契約書には、マンションの建物・設備・敷地等の管理項目が詳細に規定されています。この管理項目を基に、日常及び年間の管理スケジュールを設定し、長期に渡る管理を適切に実施していくことが重要です。
そのためには、現在のマンション管理委託契約が契約通りに実施されているかの確認と、今後のマンション管理において間違いがないかを定期的に見直し、必要に応じて修正することが大切です。
さらに、マンション管理の効率化と透明性を高めるためには、IT技術の活用も不可欠です。オンラインプラットフォームを利用して、住民とのコミュニケーションを円滑にし、管理情報の共有や報告を迅速に行うことで、管理業務の効率化を図ることができます。また、管理データーのデジタル化により、過去の修繕履歴や費用の透明性を確保し、将来の計画に役立てることが可能です。
次に、環境への配慮も重要な課題です。エネルギー効率の高い設備の導入やリサイクルの推進、緑地の管理など、環境に優しいマンション管理を実施することで、持続可能な住環境を提供することが求められます。これにより、住民の満足度を高めるだけでなく、マンションの資産価値を維持・向上させることができます。
本ブログでは、国土交通省が策定したマンション管理委託契約書の見本である「マンション標準管理委託契約書」を、要約文にて簡単な説明をしていきます。この「マンション標準管理委託契約書」は、マンション管理組合と管理会社の間で締結される標準的な契約内容を示しており、適正なマンション管理の実現を目指すための指針となります。具体的な契約内容や重要なポイントを理解することで、より良いマンション管理の実現を目指しましょう。
条文要約：第1条～第２８条（各条文を簡素にまとめました）
1条（全般関係）マンションの管理組合と管理業者間の契約で、マンション管理の適正化法に基づく「契約成立時の書面」として機能します。
2条（管理対象部分） 管理業者が受託する管理対象部分を定義し、その範囲を管理規約に基づいて明確にします。
3条（管理事務） 管理業者に委託する管理事務の具体的な内容と実施方法を示し、適宜追加・修正・削除が可能です。
4条（再委託の禁止） 基幹事務の一括再委託を禁止し、管理業者は自己の責任で管理事務を行うことを定めます。
5条（善管注意義務） 管理業者は善良な管理者の注意をもって管理事務を遂行する義務があります。
6条（委託業務費） 管理事務の範囲と委託業務費の関係を明確化し、支払い方法について定めます。
7条（管理事務室等の無償提供） 管理事務室等は管理組合が無償で提供し、その使用に係る諸費用の負担について定めます。
8条（指示の伝達）管理業者への指示は、管理組合が指定した者からのみ行われることを定めます。
9条（災害時の対応） 災害や事故発生時の管理業者の対応や費用負担のあり方について定めます。
10条（報告義務） 管理業者は管理事務に関する定期報告および必要に応じて報告する義務があります。
11条（滞納管理費の督促） 管理業者は管理組合の依頼に基づき、滞納管理費の督促に協力します。
12条（カスタマーハラスメントの禁止） 管理業者や組合員による不適切な言動（カスタマーハラスメント）に対する対応を定めます。
13条（通知義務） 管理業者は、建物等の滅失、き損、瑕疵等の事実を知った場合には管理組合に通知する義務があります。
14条（立入権） 管理業者は、管理事務実施のため必要に応じてマンション内に立入る権利があります。
15条（情報提供の協力） 管理業者は、宅地建物取引業者等からの情報確認要求に対して協力します。
16条（秘密保持義務） 管理業者及びその従業員は、管理事務に関して知り得た秘密を守る義務があります。
17条（個人情報の保護） 管理業者は、管理事務に関連して取り扱う個人情報を適切に管理し、保護する責任があります。
18条（ITの活用） 管理事務の効率化のため、ITの活用を促進しますが、その使用には管理組合の同意が必要です。
19条（免責事項） 管理業者の責任を免除する条件や事象について定めます。
20条（契約の解除） 特定の事由により契約を解除できる条件を定めます。
21条（任意解除権） 契約当事者は特定の条件下で契約を任意に解除する権利を有します。
22条（契約期間） 契約の有効期間を定め、その期間内での義務遂行を確約します。
23条（契約の更新） 契約更新の申し入れ期限及び方法について定め、契約が満了する前に更新の意向を確認します。
24条（契約内容の変更） 法令の変更等により管理事務の内容や委託業務費に変更が生じた場合の対応を定めます。
25条（IT利用の同意） 管理組合と管理業者間でIT利用に関する同意を得る手続きについて定めます。
26条（誠実義務） 双方が誠実に契約を履行する義務を負います。
27条（反社会的勢力の排除） 管理組合及び管理業者が反社会的勢力でないことの確約と、反社会的勢力であることが判明した場合の契約解除権について定めます。
28条（支払督促の管轄裁判所） 支払督促を申し立てる裁判所の管轄に関する規定を明記します。
マンション標準管理委託契約書（1条～２８条）要約（各条文の要約です）
1条（全般関係）の解説
第1条は、マンション管理組合と管理業者間で締結される管理委託契約書の基本的な役割と位置づけを示しています。具体的には、以下のポイントが重要です。
- 契約成立時の書面
この条文は、マンション管理の適正化法に基づく「契約成立時の書面」として機能します。これは、マンションの管理業務に関する基本的な合意事項を文書化することで、双方の権利と義務を明確にし、トラブルを未然に防ぐ役割を果たします。 - 標準的な契約内容の提供
本契約書は、典型的な住居専用の単棟型マンションに共通する管理事務に関する標準的な契約内容を定めたものです。実際の契約書作成に当たっては、各マンションの状況や必要性に応じて、内容の追加・修正・削除が行われるべきとされています。 - 管理事務の委託範囲
この契約は、管理組合が適正化法に定める管理事務を管理業者に委託する場合を想定していますが、特定の専門業務（警備業務や消防管理者の業務など）は含まれないため、これらについては別途契約が必要です。
2条（管理対象部分）の解説
第2条では、管理業者が受託する管理対象部分を定義し、その範囲を明確にすることが重要です。具体的なポイントは以下の通りです。
- 管理対象部分の明確化
本条でいう管理対象部分とは、管理規約に基づいて管理組合が管理すべき部分のうち、管理業者が受託して管理する部分を指します。個々のマンションの状況に応じて、名称や範囲を適宜追加・修正・削除することが求められます。 - 専用使用部分の管理
バルコニーやトランクルーム、専用庭などの専用使用部分についても、管理組合が管理すべき部分の範囲内で管理業者が管理事務を行うことができます。これにより、管理の一貫性と効率性が保たれます。 - 特定のマンションにおける対応
リゾートマンションや複合用途型マンション、団地など、特定の条件下にあるマンションについては、管理対象部分や管理事務の内容が異なる場合があるため、契約内容の適宜な調整が必要です。
これらの条文を理解し、適切に契約内容を設定することで、管理組合と管理業者の間での円滑な協力体制が構築され、マンションの適正な管理が実現します。
3条（管理事務）の解説
第3条では、管理業者に委託する管理事務の具体的な内容と実施方法が示されています。この条文は、管理組合と管理業者が共通の理解を持ち、適切な管理を実施するために重要です。
- 管理事務の具体的内容
管理事務の具体的な内容として、以下の業務が含まれます：- 共用部分の設備等の監視・出動業務
- インターネットやCATV等の運営業務
- 除雪・排雪業務
- 植栽管理業務（施肥、剪定、消毒、害虫駆除等）
- コミュニティ活動の企画立案及び実施支援業務。
- 実施方法の明示
これらの管理事務の具体的な内容及び実施方法は、別表で詳細に示されており、実際の契約書作成に当たっては、マンションの状況や必要性に応じて適宜内容の追加・修正・削除が行われます。 - 基幹事務の包含
管理事務の中には、適正化法第2条第6号に定める基幹事務も含まれており、これにより、法的な基準を満たす管理が行われることが保障されています。 - 専有部分の対応
管理業者が専有部分内の設備の修繕等で対応を求められるケースもあり、共用部分と構造上一体となった部分（配管、配線等）は共用部分と一体で管理されることが多いため、契約内容に含めることも可能です。
4条（再委託の禁止）の解説
第4条では、管理事務の再委託に関する規定が設けられています。再委託は、管理の質を維持し、責任の所在を明確にするために重要な事項です。
- 再委託の禁止
基幹事務の一括再委託を禁止し、管理業者は自己の責任で管理事務を行うことが定められています。これは、適正化法第74条に基づくものであり、管理業者が管理事務の責任を逃れることを防ぐための規定です。 - 管理組合との信頼関係
管理組合と管理業者の信頼関係を基礎とする契約であるため、管理事務を第三者に再委託する場合でも、管理業者は自らの責任と管理体制の下で処理する必要があります。 - 再委託先の通知
契約締結時に再委託先の名称が明らかな場合や契約締結後に明らかになった場合には、管理組合に通知することが望ましいとされています。
5条（善管注意義務）の解説
第5条では、管理業者が管理事務を遂行する際に負うべき義務について定めています。特に、善良な管理者としての注意義務（善管注意義務）は、管理の質を保証するために不可欠な要素です。
- 善管注意義務の明文化
本条は、民法第656条の準委任契約の性格を踏まえ、同法第644条の善管注意義務を契約書上で明文化したものです。これにより、管理業者が高い注意義務を持って業務を遂行することが求められます。 - 免責条項との関係
本契約書には免責条項（第9条、第11条、第12条、第14条、第19条）が設けられていますが、管理業者が免責されるためには、各規定に適合するだけでなく、本条の善管注意義務を果たしていることが必要です。
これらの条文を理解し、適切に運用することで、マンション管理組合と管理業者の間での円滑な協力体制が築かれ、マンションの適正な管理が実現します。
6条（委託業務費）の解説
第6条は、管理事務の範囲と委託業務費の関係を明確にし、支払い方法について定めています。
- 委託業務費の内訳明示
第2項で、定額委託業務費の内訳を明示することにより、第3条に規定する管理事務の範囲・内容と定額委託業務費の関係を明確化しています。適正化法第72条に基づく重要事項説明の際に、見積書等で事前に定額委託業務費の内訳を明示している場合は、契約書に内訳を記載しないことが可能です。 - 支払方法の選択
支払方法は、第2項第2号で定められている方法以外にも、必要に応じて追加・修正することができます。管理組合は、管理事務に必要な業務に対する費用を適切に管理し、管理業者との間で明確に合意することが重要です。 - 費用の分類
委託業務費は、定額委託業務費（その負担が定額で価格に変更が生じない費用）と、定額委託業務費以外の費用（価格に変更が生じる可能性があるため精算が必要な費用）に分けられます。これにより、管理業務の透明性と予測可能性が向上します。
7条（管理事務室等の無償提供）の解説
第7条では、管理事務室等の提供とその使用に係る諸費用について規定しています。
- 管理事務室の提供
管理事務室やその他必要な施設は、管理組合が無償で提供することが基本です。これは、管理業務を円滑に進めるために不可欠な施設を確保するためです。 - 使用に係る費用負担
これらの施設の使用に係る電気、水道、ガスなどの諸費用については、管理組合が負担することが原則です。ただし、具体的な費用負担の方法や範囲については、管理組合と管理業者の間で事前に合意することが重要です。
8条（指示の伝達）の解説
第8条は、管理業者への指示が適切に行われるように、指示の伝達方法について定めています。
- 指示の明確化
管理業者への指示は、管理組合が指定した者からのみ行われることが定められています。これにより、指示の一貫性と責任の所在が明確になります。 - 指示の伝達手段
指示の伝達手段として、文書や電子メール、場合によっては口頭での指示が考えられますが、重要な指示については記録を残すために書面での伝達が望ましいです。
9条（災害時の対応）の解説
第9条では、災害や事故発生時における管理業者の対応や費用負担について規定しています。
- 緊急対応の義務
災害や事故が発生した場合、管理業者は迅速に対応する義務があります。具体的には、被害の拡大防止や応急措置を行うことが求められます。 - 費用負担の明確化
災害時の対応に係る費用については、管理組合と管理業者の間で事前に取り決めておくことが重要です。これにより、災害時の迅速な対応が可能となり、費用負担をめぐるトラブルを未然に防ぐことができます。
10条（報告義務）の解説
第10条では、管理業者の報告義務について規定しています。定期的な報告と必要に応じた報告が求められます。
- 定期報告
管理業者は、管理事務に関する定期報告を管理組合に行う義務があります。これには、月次や年次の報告書が含まれ、管理事務の進捗状況や実施内容を明確に伝えることが求められます。 - 必要に応じた報告
緊急事態や特別な事案が発生した場合には、速やかに管理組合に報告する義務もあります。これにより、管理組合は適時適切な対応を行うことができます。
これらの条文を理解し、適切に運用することで、管理組合と管理業者の間での円滑な協力体制が築かれ、マンションの適正な管理が実現します。
11条（滞納管理費の督促）の解説
第11条では、滞納管理費の督促に関する管理業者の役割と義務について規定しています。
- 滞納管理費の督促業務
管理業者は、管理組合の依頼に基づき、滞納管理費の督促業務を行います。この督促業務には、文書による通知や電話連絡、場合によっては訪問による督促が含まれます。これにより、滞納管理費の回収が円滑に進むよう支援します。 - 督促の手順と記録
督促業務の手順や進捗状況については、管理業者が適切に記録し、定期的に管理組合に報告することが求められます。これにより、管理組合は滞納状況と対応の進捗を把握しやすくなります。
12条（カスタマーハラスメントの禁止）の解説
第12条は、管理業者や組合員による不適切な言動（カスタマーハラスメント）に対する対応を定めています。
- ハラスメントの定義と禁止
本条では、管理業者やその従業員に対する不適切な言動や行為をカスタマーハラスメントとして定義し、これを禁止しています。これには、暴言や暴力、過度な要求などが含まれます。 - 対応手順
カスタマーハラスメントが発生した場合、管理業者は直ちに管理組合に報告し、適切な対応を協議する義務があります。必要に応じて、法的措置を含む対応が取られることもあります。
13条（通知義務）の解説
第13条では、管理業者が建物等の滅失、毀損、瑕疵等の事実を知った場合の管理組合への通知義務について規定しています。
- 迅速な通知
管理業者は、建物や設備の滅失、毀損、瑕疵などの重大な事実を発見した場合、速やかに管理組合に通知する義務があります。これにより、迅速な対応が可能となり、被害の拡大を防止することができます。 - 報告の内容
通知には、発見した事実の詳細、発生原因の推定、緊急対応の必要性などが含まれます。具体的な報告内容は、管理組合との事前の取り決めに従って行われます。
14条（立入権）の解説
第14条では、管理業者が管理事務実施のためにマンション内に立ち入る権利について規定しています。
- 立入権の範囲
管理業者は、管理事務を適切に実施するために必要な場合、マンション内の共用部分および管理対象部分に立ち入る権利を有します。この立入権は、定期点検や修繕、緊急対応などに適用されます。 - 住民の協力義務
住民は、正当な理由なく管理業者の立入りを拒否することができません。拒否があった場合、管理業者は管理組合にその旨を通知し、協力を求めることができます。
15条（情報提供の協力）の解説
第15条では、管理業者が宅地建物取引業者等からの情報確認要求に対して協力する義務について規定しています。
- 情報提供の範囲
管理業者は、宅地建物取引業者等からの依頼に基づき、マンションの財務・管理に関する情報を提供する義務があります。これには、管理規約、会計帳簿、修繕計画書などが含まれます。 - 情報提供の意義
情報提供により、購入希望者や関係者がマンションの状況を正確に把握できるため、トラブルの未然防止や資産価値の維持・向上につながります。管理組合の運営の透明性も高まります。
これらの条文を理解し、適切に運用することで、管理組合と管理業者の間での円滑な協力体制が築かれ、マンションの適正な管理が実現します。
16条（秘密保持義務）の解説
第16条では、管理業者及びその従業員が、管理事務に関して知り得た秘密を守る義務について規定しています。
- 秘密保持の範囲
管理業者とその従業員は、業務を遂行する過程で知り得た管理組合及び個々の区分所有者に関する情報を、第三者に漏洩してはなりません。この義務は、契約期間中だけでなく、契約終了後も継続します 。 - 罰則規定
秘密保持義務に違反した場合の罰則については、具体的な内容を契約書に明記することで、管理業者に対する抑止効果を高めることができます。これにより、情報漏洩のリスクを最小限に抑えることができます 。
17条（個人情報の保護）の解説
第17条では、管理業者が管理事務に関連して取り扱う個人情報を適切に管理し、保護する責任について規定しています。
- 個人情報保護の徹底
管理業者は、個人情報保護法及び関連法規に基づき、個人情報の適正な取り扱いを徹底しなければなりません。具体的には、個人情報の収集、利用、保管、廃棄に関する方針を明確にし、適切な管理体制を整備することが求められます 。 - 情報漏洩の防止策
個人情報の漏洩を防ぐために、技術的及び組織的な安全管理措置を講じる必要があります。例えば、アクセス制御や暗号化、職員の教育・訓練などが考えられます 。
18条（ITの活用）の解説
第18条では、管理事務の効率化のためのITの活用について規定しています。
- IT活用の促進
管理業者は、管理事務の効率化を図るために、ITツールやシステムの活用を推進します。これには、オンライン会議、デジタルドキュメントの管理、クラウドサービスの利用などが含まれます 。 - 同意の取得
ITの活用に際しては、管理組合の同意を得ることが必要です。特に、データのクラウド保存やオンラインシステムの導入については、事前に管理組合と協議し、同意を得ることが求められます 。
19条（免責事項）の解説
第19条では、管理業者の責任を免除する条件や事象について定めています。
- 免責事項の具体例
管理業者が免責される具体的な事象としては、天災や不可抗力、第三者の行為、管理組合の指示に基づく行為などが挙げられます。これにより、管理業者が予測不能な事態に対して不当に責任を負わないようにします 。 - 責任の範囲の明確化
免責事項を明確にすることで、管理業者の責任範囲を限定し、トラブル発生時の紛争を未然に防ぐ効果があります。また、管理組合との信頼関係を維持するためにも、免責事項を事前に共有し、理解を得ておくことが重要です 。
20条（契約の解除）の解説
第20条では、特定の事由により契約を解除できる条件を定めています。
- 解除事由の明確化
契約を解除できる具体的な事由として、管理業者の重大な契約違反、倒産、適正化法に違反する行為などが規定されています。これにより、管理組合は安心して契約を締結し、必要に応じて適切なタイミングで契約を解除することが可能です 。 - 解除手続き
契約解除の手続きについても、事前に定めておくことが重要です。解除の通知方法や期限、解除後の引継ぎ手続きなどを具体的に記載することで、スムーズな契約終了が実現します 。
これらの条文を理解し、適切に運用することで、管理組合と管理業者の間での円滑な協力体制が築かれ、マンションの適正な管理が実現します。
21条（任意解除権）の解説
第21条では、契約当事者が特定の条件下で契約を任意に解除する権利について規定しています。
- 解除権の行使条件
管理組合または管理業者は、合理的な理由がある場合、一定の予告期間を設けて契約を解除する権利を有します。この条項は、契約期間中に不測の事態が発生した場合でも、双方に柔軟に対応する余地を残すためのものです。 - 予告期間と手続き
解除の予告期間や手続きについては、具体的な日数や方法を契約書に明記することが重要です。これにより、解除手続きがスムーズに行われ、トラブルの発生を防止することができます。
22条（契約期間）の解説
第22条では、契約の有効期間を定め、その期間内での義務遂行を確約します。
- 契約期間の明示
契約の有効期間は、管理業務の継続性と安定性を確保するために重要です。通常、1年から3年程度の期間が設定されますが、具体的な期間は管理組合と管理業者の協議により決定されます。 - 期間満了後の対応
契約期間満了後の対応についても規定されており、契約終了後の引継ぎや新たな契約の準備などを適切に行うことが求められます。
23条（契約の更新）の解説
第23条では、契約更新の申し入れ期限及び方法について定め、契約が満了する前に更新の意向を確認します。
- 更新の申し入れ
管理組合または管理業者が契約の更新を希望する場合、更新の申し入れ期限を契約書に明記することが重要です。通常、契約満了の数ヶ月前に申し入れることが求められます。 - 更新手続き
更新手続きに関する具体的な方法も明示されており、必要な書類の提出や協議のスケジュールを明確にすることで、円滑な契約更新が可能となります。
24条（契約内容の変更）の解説
第24条では、法令の変更等により管理事務の内容や委託業務費に変更が生じた場合の対応を定めています。
- 法令変更への対応
法令の変更や新たな規制の導入に伴い、契約内容の変更が必要となる場合があります。この場合、管理組合と管理業者は協議の上、契約内容を適切に修正することが求められます。 - 変更手続きの明確化
契約内容の変更手続きについても明確に規定されており、必要な手続きや書類、変更の告知方法などを詳細に記載することが重要です。
25条（IT利用の同意）の解説
第25条では、管理組合と管理業者間でIT利用に関する同意を得る手続きについて定めています。
- IT利用の目的と範囲
ITツールの利用は管理業務の効率化に寄与しますが、その目的と範囲を明確にし、管理組合の同意を得ることが重要です。具体的には、オンライン会議システムやクラウドサービスの利用などが含まれます。 - 同意手続き
IT利用に関する同意手続きは、事前に管理組合と協議し、必要な同意書や契約書に明記することで、双方の合意を確認します。
26条（誠実義務）の解説
第26条では、双方が誠実に契約を履行する義務を負うことを規定しています。
- 誠実義務の範囲
管理組合と管理業者は、相互に誠実な対応を行い、契約履行に努める義務を負います。これには、適正な情報提供や迅速な対応、問題解決への協力が含まれます。 - ハラスメント防止
誠実義務には、双方がハラスメントに該当する言動を行わないことも含まれます。これにより、健全な業務環境を維持し、円滑な管理業務を実現します。
27条（反社会的勢力の排除）の解説
第27条では、管理組合及び管理業者が反社会的勢力でないことを確約し、反社会的勢力であることが判明した場合の契約解除権について定めています。
- 反社会的勢力の排除
管理組合と管理業者は、反社会的勢力でないことを相互に確約し、万一反社会的勢力であることが判明した場合には、契約を直ちに解除する権利を有します 。 - 解除手続き
反社会的勢力であることが判明した場合の解除手続きについても明確に規定されており、迅速かつ適切な対応が求められます 。
28条（支払督促の管轄裁判所）の解説
第28条では、支払督促を申し立てる裁判所の管轄に関する規定を明記しています。
- 管轄裁判所の明示
支払督促を申し立てる際の管轄裁判所を明示することで、法的手続きを迅速に進めることが可能です。通常、マンション所在地を管轄する裁判所が指定されます 。 - 手続きの透明性
管轄裁判所を事前に明記することで、管理組合と管理業者の双方が手続きの流れを理解しやすくなり、トラブルの防止につながります 。
これらの条文を理解し、適切に運用することで、管理組合と管理業者の間での円滑な協力体制が築かれ、マンションの適正な管理が実現します。
